«Сдали квартиру троим — поселились десять»: как сдавать жилье мигрантам без сюрпризов
11 минут
Знакомые, объявления и «Амина»: как мигранты ищут жилье
Для начала посмотрим, где и как ищут жилье трудовые мигранты, которые работают официально, оформляют необходимые документы и платят налоги. Один из привычных способов — через знакомых и земляков, которые уже обосновались в Москве и могут посоветовать надежного арендодателя. Еще один канал поиска — группы в соцсетях и мессенджерах, где такие же приезжие граждане помогают своим соотечественникам. Но во втором случае нужно быть осторожнее, чтобы не стать жертвой мошенников.
Ориф в России работает много лет, исправно платит налоги, регистрируется по месту проживания и соблюдает требования миграционного законодательства. Говорит, что с жильем ему очень повезло.
«Мне помог снять квартиру мой знакомый. Дело было в 2018 году перед его отъездом в Корею. Он рекомендовал меня собственнику квартиры, которую сам арендовал, представил меня как надежного и платежеспособного жильца. При встрече обсудили вопрос регистрации: хозяин был не против, так как я объяснил, насколько это важно для иностранных сотрудников и работодателя. В итоге владелец квартиры каждый раз приезжал делать регистрацию в МФЦ. Теперь этот процесс перешел в онлайн. Стало сильно проще»
Однако так везет далеко не всем. Одна из главных проблем — миграционный учет. Собственники не всегда готовы тратить на него время и опасаются возможных рисков.
В Москве и Подмосковье часть этих трудностей снял эксперимент с приложением «Амина», который начался 1 сентября 2025 года. Для иностранных граждан, участвующих в эксперименте, приложение заменило прежний порядок постановки на миграционный учет по адресу съемного жилья. С 1 сентября 2026 года круг участников расширили: к трудовым мигрантам из безвизовых стран добавились отдельные категории иностранцев, прибывших с другими целями на срок более 90 дней.
Как это работает? Совершеннолетние граждане Узбекистана, Таджикистана, Кыргызстана, Армении, Казахстана, Грузии, Азербайджана, Молдовы и Украины, подпадающие под условия эксперимента, встают на учет через «Амину» по адресу Многофункционального миграционного центра (ММЦ), а фактическое место проживания указывают в приложении.
Для трудовых мигрантов из этих безвизовых стран новый порядок действует с сентября 2025 года; требование о пребывании более 90 суток относится к некоторым категориям приехавших с нерабочими целями. На несовершеннолетних, обладателей РВП или ВНЖ и ряд других категорий эксперимент не распространяется: для них сохраняется прежний порядок учета.
Новый порядок снимает одну из причин отказов: собственнику квартиры больше не нужно подавать уведомление о прибытии иностранца, если тот участвует в эксперименте. Однако это не отменяет необходимости оформить договор найма и соблюдать остальные требования законодательства.
По словам опрошенных «Рахматом» риелторов, на практике сложности еще встречаются. Кроме того, не все иностранцы подпадают под эксперимент: в предусмотренных законом случаях собственникам по-прежнему приходится оформлять миграционный учет через МФЦ или «Госуслуги».
Незваные гости: что предусмотреть в договоре
Теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны — с позиции собственника. Коренной москвич Евгений около десяти лет назад неудачно сдал квартиру приезжим из Центральной Азии. Работал он тогда в международной редакции и об узбеках знал не понаслышке. Стереотипам старался не верить и рассчитывал на порядочность новых жильцов.
«Все по классике. Как очень часто бывает, говорят про троих, например, а потом приезжает тетя погостить, сестра, брат и так далее. В итоге вместо троих живут все 10 человек! Я отказался дополнительных людей регистрировать у себя, поставил ультиматум, чтобы освободили квартиру. Угрозы не помогли, пришлось вызывать полицию. Пришли два амбала и быстро разобрались: либо вы тут же собираете вещи, либо мы вас депортируем. После этого уже не рисковал с иностранцами»
Сам Евгений теперь осторожно относится к квартирантам из-за границы, но радикальной позиции не занимает.
«Думаю, сейчас при возможности взял бы мигрантов на квартиру, но продуманно и прозрачно. Не хочу играть в игры с налоговой. Для начала я провел бы с ними интервью о работе, составил бы договор с учетом рисков, четко бы оговорил просрочки и отдельно оплату счетчиков, не ленился бы раз в месяц заезжать с проверкой»
С тех пор многое изменилось, но, по словам подмосковного риелтора Анны, проблема незапланированных жильцов остается актуальной. Она рекомендует заранее прописывать в договоре, сколько человек будет жить в квартире и можно ли размещать дополнительных жильцов без согласия собственника. Такие условия помогут избежать споров, а при нарушениях — ссылаться на конкретные пункты договора.
Но незваные гости — это еще полбеды. Еще больше неудобств собственникам иногда доставляет состояние квартиры после выезда арендаторов.
Квартиры с перчинкой и шторы с ароматом плова
Анна приводит случаи из своей практики и вспоминает собственный неприятный опыт: иногда после квартирантов жилье приходится как минимум основательно отмывать, а порой и ремонтировать.
«Если мы говорим о жильцах из Центральной Азии, например, то нужно быть готовыми к запаху специй, который буквально въедается в стены. Много лет назад клиентка попросила помочь привести в порядок квартиру после проживания там узбекистанцев… Запах плова и специй сразил наповал прямо с порога. Шторы на кухне и разделочные доски мы выбросили сразу. Купили все новое. Посуду хозяйка раз десять перемывала, с хлоркой и лимонным соком замачивала! Стены на кухне мыла, но запах был везде. Открывали все окна, несколько дней выветривали»
Самой ей пришлось распроститься с индукционной плитой, на которой жильцы обильно и смачно жарили себе еду на сале. В итоге кухню пришлось обновить — правда, за счет неаккуратных квартирантов. При этом Анна тут же оговорилась, что квартиросъемщики бывают разные, независимо от национальности. Однако особенности быта жильцов, по ее мнению, все же стоит обсудить заранее.
Чтобы снизить риск споров, риелтор советует заранее согласовывать в договоре состояние квартиры при выезде и условия оплаты уборки, если она потребуется. Иногда привести жилье в порядок действительно бывает непросто.
«Только славянам»: исчезла надпись, но не отказы
Еще совсем недавно в газетных объявлениях или листочках на столбах, в подъездах и на остановках встречался такой текст: «Сдам квартиру. ТОЛЬКО СЛАВЯНАМ! Телефон…». Подобные приписки встречались и в онлайн-объявлениях. Что изменилось теперь, когда значительная часть поиска жилья переехала на цифровые площадки?
По наблюдениям опрошенных риелторов, часть собственников по-прежнему не хочет сдавать жилье иностранцам. Но теперь такие предпочтения чаще высказывают не в объявлении, а в личном разговоре.
«Не могу сказать, что ситуация кардинально изменилась. Сдавать до сих пор хотят только лицам славянской внешности. Хотя крупные площадки, например, «Авито», запрещают указывать данный пункт (объявление просто не активируется и требует доработки), но в конце описания есть формулировка, что у собственника могут быть дополнительные пожелания, подробности по телефону. И как раз при личной беседе выясняются такие национальные нюансы»
Некоторые собственники, согласные сдавать жилье иностранцам, устанавливают повышенную цену, рассчитывая таким образом компенсировать предполагаемые риски и неудобства. По оценке Анны, в отдельных случаях наценка может достигать 15–20%. Это наблюдение риелтора, а не средняя статистика по рынку.
При всех сложностях цифровые сервисы сделали поиск и оформление аренды удобнее. При этом миграционный учет сам по себе не дает жильцу права собственности на квартиру. Для защиты интересов арендодателя важнее грамотно составленный договор, проверка документов и понятные условия проживания.
Но цифровые сервисы не отменяют старого способа поиска жилья — через личные связи.
В регионах ищут жилье через знакомых и работодателей
Пока в столичном регионе действует новый порядок миграционного учета, в других регионах поиск жилья для иностранцев по-прежнему во многом зависит от личных связей.
Риелтор из Тамбова Наталья рассказывает, что в регионах иностранцы нередко ищут арендное жилье через знакомых и связи внутри диаспор. Впрочем, и по объявлению снять квартиру вполне реально, даже с регистрацией. Вопрос цены и заинтересованности всех сторон сделки. При этом отношение собственников различается: одни опасаются дополнительных сложностей, другие видят в сдаче жилья иностранцам возможность заработать.
«Спрос все равно стабильно высокий, мигранты продолжают приезжать. Долю отказов оценить сложно, так как у каждого риелтора своя база, а многие собственники предпочитают и вовсе сдавать напрямую без посредников. Однако и выгода очевидна: сдать ненужный или инвестиционный объект да еще с наценкой приезжим — это дополнительный доход в семейный бюджет»
Наталья упоминает и другую практику: некоторые иностранцы покупают недорогие дома в области, а квартиры снимают поближе к работе в городе. Но покупка дома сама по себе не освобождает от правил миграционного учета. Если человек встает на учет по адресу, по которому не намерен проживать, такая постановка на учет может быть признана фиктивной.
Но есть и другой подход, который исходит от добросовестных и социально ответственных работодателей.
«Больше всего рабочих требуется на стройках. Зачастую это сезонные мигранты, которые приезжают на несколько месяцев. У нас есть один бригадир, который давно с нами работает. Он звонит и говорит: мне нужно разместить столько-то рабочих, которые приедут на стройку на такой-то срок. Мы подбираем объекты, оформляем все документы с одним из будущих жильцов, а этот бригадир выступает как некий гарант и контактное лицо в случае возникновения конфликтных или нештатных ситуаций»
В выигрыше могут оказаться все: у собственника есть контактное лицо со стороны работодателя, мигранты получают жилье сразу после приезда, а компания может вовремя привлечь работников на объект.
Рынок аренды жилья для иностранцев устроен по-разному. В Москве и Подмосковье появился новый механизм миграционного учета, а в других регионах заметную роль продолжают играть знакомства и договоренности с работодателями. Но нигде цифровые нововведения не заменяют обычной осторожности при заключении договора.
Бояться иностранных квартирантов только из-за их гражданства не стоит. Но и сдавать жилье без продуманного договора — плохая идея. Чем яснее условия аренды и чем лучше собственник и жильцы понимают ожидания друг друга, тем меньше поводов для конфликтов. Для одних это дополнительный доход, для других — возможность спокойно жить и работать в России.
