МоскваПочему опасно покупать квартиру у пенсионеров: «схема Долиной» и как от нее защититься
В 2026 году иностранцы по-прежнему имеют право приобретать недвижимость на территории России. Однако ситуация с мошенничеством на рынке жилья обострилась: недобросовестные продавцы и посредники придумывают новые способы обмана. В этой статье расскажем, какая опасность носит название «эффект Долиной» и как не остаться без квадратных метров и денег при покупке квартиры.
Суть схемы
Обозначение «схема Долиной» стало собирательным названием для случаев, когда пожилой человек продает квартиру, а потом возвращает ее через суд, оставляя покупателя ни с чем.
Термин появился из-за резонансного судебного разбирательства с участием известной певицы Ларисы Долиной и предпринимательницы Полины Лурье. Артистка продала апартаменты, а потом заявила, что действовала под влиянием мошенников, которые ее обманули и забрали деньги. Суд признал сделку недействительной. В результате певица получила дом назад, при этом отказалась выплачивать Лурье миллионы, отданные преступникам. Предпринимательница осталась без квартиры и без денег, хотя закон не нарушала.
Это громкое дело вызвало в обществе волну возмущений, так как продемонстрировало проблемы законодательства и несправедливость в отношении добросовестных покупателей.
В последние несколько лет СМИ часто пишут про подобные случаи обмана. Детали могут быть разные: иногда пенсионер обвиняет во всем мошенников, иногда утверждает, что был не в себе из-за приема лекарств. Суд часто встает на сторону продавцов, возвращая им жилплощадь. Формально пожилые люди обязаны вернуть полученные при продаже средства. Однако на практике денег у них уже нет, а принудительно взыскать положенное не удается — официальный доход в виде пенсии слишком мал.
Юрист Александр Ладыгин подтверждает угрозы в сложившейся ситуации: «Схема, когда деньги покупателя „исчезают“ из-за продавца, на которого якобы повлияли мошенники, и он не отдавал себе отчет, продавая имущество, к сожалению, нередка. Последствия таковы, что сделка через суд признается недействительной: недвижимость возвращается продавцу, а денег к этому моменту уже нет — и покупатель остается ни с чем».
Чтобы не попасть в неприятности при покупке жилья, важно обращать внимание на тревожные сигналы и соблюдать меры предосторожности.
Вакансии дня
Признаки обмана
Злоумышленники действуют довольно ловко, поэтому даже осведомленный человек не всегда способен обнаружить обман. При этом есть сигналы, которые должны заставить вас насторожиться.
У квартиры слишком низкая цена
Это делает ее привлекательной для приобретателя, мотивируя поскорее провести сделку. Однако лучше уточнить, почему владелец указал стоимость ниже рыночной. Иногда это бывает оправданно. Например, когда состояние помещения плачевное и ему требуется капитальный ремонт. Но если при низкой цене жилплощадь выглядит прилично, имеет удачное расположение и большой метраж — это повод задуматься.
Хозяин очень торопится
Задача мошенников — сделать так, чтобы у жертвы не было времени хорошо все обдумать. Поэтому в ход идут техники психологического давления, заставляющие оформить бумаги как можно скорее.
Человек скрывает продажу жилья от близких
В обычных обстоятельствах люди делятся важным событием с семьей, друзьями и соседями. Если вы подозреваете, что все они не в курсе происходящего, возможно, хозяин недвижимости запуган преступниками.
Собственник отказывается предоставить справки
Чтобы обезопасить себя, покупатели часто запрашивают у владельца апартаментов дополнительные документы: например, справку о вменяемости от психиатра или подтверждение, что продавцу есть где жить, помимо выставленной жилплощади. При необходимости эти бумаги помогают доказать в суде, что сделка была законной. Если собственник отказывается предоставить такие материалы, стоит задуматься о его намерениях.
Меры защиты
Эксперт Александр Ладыгин подчеркивает: чтобы обезопасить себя, нужно заранее проверить юридическую чистоту самой недвижимости, ее продавца вместе с его родственниками и документов на оформление купли-продажи. Это позволит значительно минимизировать риск попасть в ловушку мошенников.
«Следует применять безопасные расчеты, например, банковский аккредитив, по которому продавец не может получить деньги, пока квартира официально не перейдет в вашу собственность. Также возможно использовать страховой полис от утраты права собственности и помощь нотариуса и юриста», — отмечает юрист.
Если обобщить все рекомендации профильных специалистов, при приобретении вторичной недвижимости следует придерживаться следующих мер безопасности:
Всегда использовать безналичный расчет. Когда вы переводите деньги в банк, от операции остается цифровой след. С ним проще доказать факт оплаты, чем при применении бумажных купюр. Это крайне важно в случае возникновения конфликта. Еще одно преимущество банков в том, что они разрабатывают собственные меры защиты от мошенников и позволяют использовать специальные счета, которые разблокируются для собственника только при определенных условиях.
Заключить предварительный договор. Он фиксирует, что обе стороны действительно намерены совершить сделку, а также назначает ответственность за ее отмену. Такой договор подписывают по желанию, но в некоторых случаях он обязателен (например, при оформлении ипотеки, которая доступна и иностранным гражданам). Между предварительным и основным договором обычно проходит около двух недель — это дополнительное время, чтобы обдумать свои действия.
Заверить куплю-продажу у нотариуса. Такая процедура не устраняет риски полностью, но может стать дополнительным аргументом в суде. Это доказательство, что покупатель действовал добросовестно и принял меры предосторожности.
Провести юридическую проверку. Она позволит узнать, есть ли у собственника большие кредиты или споры из-за наследства, использовался ли для приобретения дома материнский капитал, действительно ли недвижимость принадлежит продавцу. Все это риски, из-за которых в будущем жилище могут отнять.
Запросить у хозяина справки. Подтверждение вменяемости из психоневрологического диспансера и бумаги о наличии другого жилья (выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ) не гарантируют защиту в суде, но лишними точно не будут.
Оформить титульное страхование. Если в будущем сделку признают недействительной, такая страховка компенсирует покупателю материальный ущерб.
На фоне общественного резонанса власти в России всерьез занялись проблемой рисков при покупке жилья. Сейчас депутаты рассматривают разные инициативы: от введения периода охлаждения (дополнительной заморозки сделки на несколько дней) до новой процедуры покупки, где пенсионерам будут ограничивать доступ к деньгам до 30 суток. Если приобретение недвижимости для вас не является острым вопросом, лучше пока арендовать жилье и подождать новых законов. Если же необходимо купить помещение как можно скорее, безопаснее будет заручиться помощью профессионалов или рассмотреть варианты от застройщиков.
